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按套内面积卖动了谁的奶酪?
信息来源:搜狐焦点网济南站  发布时间:2010-8-16

买套100平方米的住房,结果公摊面积就占了十几平方米,不少购房者都有花大钱买小房的感觉,公摊面积有没有水分?心中的疑惑挥之不去,而且公摊面积这?#26159;?#20284;乎花得不明不?#20303;?

日前举行的全省公共租赁住房工作会议提出,今后要严格房地产市场的监管,对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,除在规定时间内要一次性公布全部销售房源,按申报价格明码标价外,还要推行按套内面积对外销售的做法,尽量减少房屋公摊面积的争议。

?#21496;?#26159;否能让房价更加透明,让买房人钱花得更明白?记者就此进行了调查采访。

购房者:套内计价,听起来很美妙

市民先生6月份于济南南部购买了一处110平米的房子,仅公摊就有20平米之多,也不知道那十几万都花哪了,虽然?#22902;?#19981;已,先生也很无奈,而且,公摊面积的价格和楼房的价格一样,太不合理了,听说要推行按套内面积销售楼房?#21335;?#24687;,先生非常支持:这样就不用花冤枉钱了

不过,也有不少市民认为:羊毛出在羊身上,开发商?#27426;?#20250;把公摊面积的成本加到套内面积价格里面。

据业内人士介绍,目前,济南楼房的公摊面积是没有规范?#21592;?#20934;的,开发商对于公摊面积一般的做法是:多层8%-12%、小高层13%-15%、高层19%-23%

某售楼经理表示,即使济南取消公摊面积,对开发商?#21335;?#21806;利润也没有影响,无论按照何种计价方式销售,开发商都会根据建筑面积和套内面积分别测算销售价格,按套内面积销售虽然单价会上涨,但每套房屋的总价变化不会太大。因此推行新建商品房按套内面积计算房价不会?#32856;?#25151;价。

开发商:影响不大,需要统一口径

地产界普遍认为?#21496;?#23558;增加商品房定价的透明度,市民购房时心里有了本明白账

对于按照套内面积计价的方式,济南某开发商认为,这在销售阶?#20301;?#26412;没有什么影响,根据目前的建筑面积单价和公摊系数,计算出套内面积单价即可;在交房阶段,可?#21592;?#20813;因业主无法测量公摊而引起的纠纷,对双方都是一个好事;在前期开发阶段,税费的计算方式目前仍是按照建筑面积计算,如果仅在销售阶段采取套内面积的话,在计算投资回报率的过程中,需要统一口径。

假如都按套内价格向客户报价,客户衡量价格的因素就不包含公摊;如果政府计算容积率也按套内面积计算,会使产品的设计发生变化,会出现一些公摊较大,但很实用的楼型。但是,在以套内面积计算卖给客户后,公摊的产权如何界定,需要相关法律规定进行调整。

山东百安居置业咨询有限公司项目总监成浩认为,按套内面积计价将大幅提升销售单价,但限于目前的市场状况,大幅提价是有风险的。开发商定价或许更加谨慎,观望竞争楼盘的定价策略。不过在?#27426;?#26102;间?#25991;冢?#24212;该可以相对?#26723;?#25151;价,可以迫使开发商提高项目的得房?#30465;?#22240;为得房率提高将大幅?#26723;?#21806;价,提高项目竞争力。从这个角度来看,应该有较大的实际意义。

专家:套内面积更靠谱,仍需监督

山东师范大学房地产研究中心主任程道平教授认为,按套内建筑面积计价最直接的影响,是会引起城市均价的上涨,虽然套内面积的估算?#19981;?#23384;在误差,像套内墙体面积等也需要专?#26723;?#26426;构去测算,但是,按照套内面积计算房价更靠谱,购房人可以更容易了解房屋单价和真实面积。不仅可?#21592;?#20813;由于公摊面积引起的争议,可以解决目前公摊比例较高的产品供应现状,促使开发商?#24230;?#26356;大的精力研究产品,减少面积浪费,减少公摊面积的生产成本教授说。

但是,按照套内面积计价?#19981;?#24102;来很多问题。比如集中供暖收费应该按照什么面积计算?将来如果征收房产税的话应该按照哪个面积?还有就是短时间内可能会出现新老房产证并存的?#32622;媯?#22312;进行房屋买卖时应该按照哪一个面积?而且在短时间内还会使统计局的数字混乱,新旧年份的数据不具备可比性等一系列问题,这都需要有解决的方法教授说。

在目前的房屋面积的整个测算?#26041;冢?#33267;今没有有效的监督,业主对于自己房屋的公摊面积也很模糊。教授认为,按照套内面积计算房价会成为一种趋势,这就要求信息化公开、公示,并且进行有效监督。

应该对测量机构制定严格的?#38469;?#25514;施,迫使其加强责任心,政府应有制度支持业主,业主可以聘请其他合法的测量机构复查,应该公开规定,任?#25105;?#22871;商品房,业主都有权聘请别的合法机构复查,对于测量机构还要反垄断,进一步增加测量机构的数量教授说。

另外,教授还认为,要避免公摊面积的争议,按照现有的计价方式,其实也是可以做到的。只需要把公摊面积的信息公开、公示,使其透明化,比如在网上展示楼宇的平面图,标注相关信息等等,但这也同样需要政府的政策支持。

政府:目前没有明确文件出台

记者调查了解到,北京、重庆等地早就开始按套内面积计价的方式进行销售,且北京已于2009年出台了《北京市城市房地产转让管理办法》。在山东,青岛一商业项目也开始试水,日前青岛市国土资源和房屋管理局相关负责人接受采访时称尚未接到上级文件,但如果接到上级文件,无疑会跟进执?#23567;?

济南市某在售项目销售人员告诉记者,现在楼盘?#21335;?#21806;价格仍然按照建筑面积计算,建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积,目前济南还没有按照套内面积销售的楼盘。

记者就本省拟实行商品房套内面积计价一事咨询济南市建委和房管局,相关负责人称并未收到上级文件,也没收到任何通知。记者接着致电山东省建设厅,相关工作人员透露,目前并没有任何明确的政策出台,但是相关文件正在研究中,一旦条件成熟,便有可能对按套内面积计价方式进行推广。

根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》(GBT17986)中的规定:

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支?#30424;?#25152;占的面积,其中各套之间的?#25351;?#22681;和套与公共建筑空间的?#25351;?#20197;及外墙(包括山墙)等共?#26143;劍?#22343;按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自?#26143;?#20307;按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭?#38590;?#21488;按水平投影全部计算建筑面积,未封闭?#38590;?#21488;按水平投影的一半计算建筑面积。

共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫?#19994;齲?#20197;及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间?#25351;?#22681;,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

共有建筑面积的计算方法:整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,?#27425;?#25972;幢建筑物的共有建筑面积。

 

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