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以房产登记为视角谈“限购令”的落实——以杭州市为例
信息来源:杭州住房保障和房屋管理局  发布时间:2012-3-31

2010年以来,为遏制过快上涨的房价,从中央到地方陆续出台了多项调控政策,其中限购是一项重要内容。为进一步加强调控,2011年国务院下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)文件,出台了加强版的“限购令?#20445;?#38543;之,深圳、北京、上海、广州、杭州等城市出台了限购细则,以期通过限购达到抑制投资和投机的不合理需求、维持供求关系平衡、使过高的房价回归合理水平、实现群众“住有所居”的目标。面对‘限购令?#20445;?#21508;地房产登记部门积极应对,采取多项措施确保政策落到实处。本文将以杭州市为例探讨在落实“限购令”过程中的具体举措、存在困难及应?#28304;?#26045;,以期与大家共同交流。
    一、杭州?#26032;?#23454;“限购令”的具体举措
    2011年2月28日杭州市政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(杭政函[2011]22号)后,房管部门积极部署、通过完善系统设置、调整登记流程、加大审核力度等方式认真贯彻执行限购政策。
    1.完?#32856;?#20154;住房数据信息系统建设
    个人住房数据信息系统的完善是“限购令”落到实处的基础。我局围绕“统一信息系统平台、统一基础数据库、统一业务操作规范”的总体目标,积极发挥牵头协调作用,采取“成熟一个,联网一个,统一一个”的工作思路,科学规划,分布实施,在各区、县(市)建设(房管)部门的共同努力下,在去年年?#36164;?#29616;杭州市区(含3个开发区和萧?#35282;?#20313;杭区)系统统一和数据整合共享的基础上2011年6月?#36164;?#29616;了全市(含五县、市)联网,成功地将全市个人住房信息数据统一集中至我局中心数据库,并实?#36136;?#25454;自动上报。
    2.要求申请人如实申报并告知风险
    在房产登记前要求申请人如实申报家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明及家庭成员名下拥有住房(含已签订购房合同)的情况,并?#20449;?#25152;购房屋符合限购规定。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累?#24179;?#32435;1年以上个人所得税或社会保险证明。如有不实申报的,申请人自行承担由此引起的“不予办理房产登记”等一切法律责任及经济责任。
    3.实?#26143;┰记?#36141;房资格前置核查
    购房人签订商品房(预)销售合同和二手房买卖合同前需凭前述申报资料向房产档案部门申请开具《杭州市区住房情况查询记录》。购房人通过房地产开发企业购房或通过经纪机构购房的,房地产开发企业、房地产经纪机构应对购房人提供的申报材料进行核对,核对无误后在?#20174;?#20214;上加盖公章,并凭核?#38498;蟮南?#20851;资料统一至房产档案管理部门申请开具晰州市区住房情况查询记录》。对符合条件的,房产档案管理部门在3个工作日内出具《杭州市区住房情况查询记录?#32602;?#24182;产生档案编号;不符合条件的,则不予出具。通过系统设置将《杭市区住房情况查询记剥的档案编号作为购房人能否签订购房合同的前置条件。
    4.实现档案信息多点查询
    执行新限购政策后,所有住房购买人?#23478;?#21040;房管部门查询房产信息并出具房产拥?#26143;?#20917;证明,查询接待量?#26412;?#19978;升,我市通过挖掘内部潜力,加强人员力量,确保了服务质量。同?#20445;?#20026;方便购房?#21496;?#36817;办理查询,我市开发了杭州市区统一的信息查询系统,并对市房产档案馆和三个开发区、余杭、萧山等6个档案信息查询点的工作人员进?#20449;嘌担?#35268;范操作,实现了上述6个档案查询点的房产登记档案信息共享和联动查询,加快了查询速度,提高了工作效率。
    5.加强对房地产开发企业、房地产经纪机构的监管
    对房地产开发企业、房地产经纪机构违反限购规定从事销售、经纪业务的,责令限期整改,不?#25216;鍬技?#20837;企业诚信档案;拒不整改的,暂停网上签约资格,并按照住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)规定,抄告国土、税务、工商、银监、人民银行、公积金等部门。
    二、存在困难和解决思路
    尽管“限购令”出台后我市立即采取多项措施积极应对,确保了政策落到实处。?#27426;?#30001;于多种原因“限购令”在执行过程中还存在一些困难和政策不明朗的问题,具体分析如下。
    1.信息系统建设方面
    信息系统建设的完善是“限购令”得以充分贯彻落?#26723;?#24517;备条件,尽管杭州的信息系统建设总体上走在全国的前列,已实现了全市(含五县、市)联网,但在操作层面上包括县市在内的大杭州统一信息系统建设尚需完善。纵向方面,由于各区、县(市)房产管理模式存在差异,行政管理体制不统?#27426;?#20449;息化建设和应用带来不少阻碍。横向方面,由于房地产监管分析系统建设涉及国土、规划、建委等多个部门,房管部门已与相关部门进行了沟通,并有部分单位提供了部?#36136;?#25454;,但离系统建设数据要求还有较大差距,有些部门的数据尚未实现信息化管理。
    为此,我市将从以下四个方面加强信息系统建设:一是理顺管理体制,完善系统建设。全面梳理全市范围的房产管理模式,继续督促、指导、帮助各区、县(市)建设(房管)部门解决系统建设和应用过程中出现的一些具体问题,加快推进房产纸质档案扫描工作,在今年年底前完成全市房产档案数字化。二是继续配合住房和城乡建设部做好全国个人住房信息系统建设工作。按照住建部要求完成对已镜像数据的字段?#25104;?#21644;字典?#25104;洌?#37197;合住建部、省建设厅做好个人住房数据的转换、分析和利用,为建设部推进不同城市间的联网打下坚实基础。三是进一步拓展系统应用。?#27426;?#25193;大数据采集范围和内容,加强与金融、土地、民政、公安等部门的信息共享,最大限度地发挥系统功能和作用,为完善房地产市场分析、落实房地产调控政策措施等提供更有力的支持?#21644;保?#21033;用个人住房信息系统平台建设,逐步统一全市房产业务模式,规范业务流程,提高依法行政和为民服务水平。四是加快推进新一代SOA架构的房产信息系统建设。采用先进的SOA架构技术开发新一代房产管理信息系统,?#22363;?#21407;有较为成熟的业务审批模式和管理规范,进行必要的业务重组和优化,遵循SOA架?#36141;头?#21153;化、组件化开发理念,提取房产系统中业务逻辑和功能作为服务封装,使系统具有良好的灵活性、扩展性和?#35270;?#24615;。
    2.规避政策的问题
    比较常见的规避政策主要有两种:一是假离婚。一些夫妻为了规避政策,采取假离婚的方?#20132;?#21462;购房资格。?#28304;耍?#30001;于双方的离婚是自愿的,且能够提供离婚证明,单靠房管部门根本无法监管。另一?#36136;?#20551;社保证明。一些外地购房者通过房产中介公司代办补缴个人所得税缴纳证明或者社会保险缴纳证明从而获得购房资格。对于假离婚,要通过电视、网络、报纸等各?#32622;?#20307;对老百姓加大限购政策的宣传力度,以典型案例的?#38382;?#21152;强假离婚的风险教育,使百姓不敢为、刁;愿为。对于假社保证明,社保部门要加强对补缴社保证明的监管,同时加强社保部门和房管部门的协同配合,加大对违法个人和企?#26723;?#22788;罚力?#21462;?#21478;外,规避政策的问题若想得到彻底解决,必须尽快建立以个人信息为基础与社保、贷款、保险等挂钩全国联网的诚信档案,加大规避政策的违法成本,从制度上堵塞政策漏洞,确保“限购令”落到实处。
    3.境外人士购房问题
    《关于进一步规范境外机?#36141;?#20010;人购房管理的通知》(建房[2010]186号)规定:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。而“限购令”规定无法提供?#27426;?#24180;限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。据此,对于境外人士和机构的购房资格产生了争议。?#28304;耍?#25105;们认为无法提供?#27426;?#24180;限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的境外人士刁;能购买住宅。原因有三:一是根据文件的效力等级而言,国办发[2011]1号的效力等级高于且发布时间晚于建房[2010]186号,因?#21496;?#22806;人士的购房资格应符合“限购令”的要求。二是由于房屋兼具商品和民生的双重属性,其首先应当满足境内居民和机构的需要。无法提供?#27426;?#24180;限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍国内居民尚不可以购房的情况下?#24066;?#22659;外人士购房是给予其超国民待遇,显然是不合理的。三是近年来房地产市场过于火爆、房价上涨过快与境外投资者的热钱有?#27426;?#30340;关系,对于境外投?#24066;?#35201;认真加以甄别,对于投机性的热钱需加强监管。另外,境外个人不得购买非住宅,境外机构不得购买住宅。对于不符合条件的境外个人和机构购房,不予办理预告登记和产权登记。
   4.“限购令”的例外
   “限购令”从控制交易的角度对居民购买房屋的?#36164;?#20316;出了规定,但实践中居民取得房屋的途径除了买卖,还有?#22363;小?#36192;与、根据政策享受的保障性住房等。我们认为,对于?#22363;小?#36192;与及按政策购买动迁安置房(包括实物安置和货币安置)、经济?#35270;?#20303;房等保障性住房的、按照房改政策购买公有住房的,应排除在限购范围外。?#28304;耍?#19978;海?#21335;?#36141;文件(沪房管规范市[2011]1号)亦明确指出保障性住房不属于限购范围。
    另,最高人民法院关于?#35270;謾?#23130;姻法》若干问题的解释(三)(法释[2011]18号)出台后,首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有,引发了不少夫妻要求办理在配?#23478;?#26041;名下房产证上加名的申请,其中可能产生与限购政策冲突的情形。例如?#26477;?#19982;乙是夫妻,甲名下有一套房屋,乙名下有两套房屋。如?#20303;⒁疑?#35831;办理登记在甲名下的房屋登记为甲乙共同共有,是否予以办理?我们认为,应予以办理。《婚姻法》第19条规定:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部?#25351;?#33258;所有、部分共同所有。夫妻之间对于财产归属的约定属于法律赋予的权利,且这种约定产生的后果不会改变整个家庭所拥有的房屋总数,因此并不违?#22330;?#38480;购令”的精神。
    ?#26723;?#27880;意的是,“限购令”是把双刃剑,其在抑制房产投机行为、维护房地产平稳发展方面发挥重要作用的同时也压抑了部?#25351;招?#36141;房需求,尤其是一些改善性需求,这部分处于观望等待状态的?#25307;?#38656;求十分旺盛。其次,由于股市?#20013;?#20302;迷、缺乏其他投资渠道,调控一旦放松,投?#24066;?#38656;求也随时可能重回楼市,可能面临房价报复性反弹。因此,必须坚持调控不放松,在执行好现有调控政策的同?#20445;?#20851;键是要加强保障性住房的建设,同时利用当前市场平稳的时候,加快启动制度改革,综合运用经济、法律、税收等多?#36136;?#27573;加强对房地产市场的调控,采取保障性住房和商品房两条腿走路,以期实现不同层次的住房需求可以通过多元化的渠道满足,最终达到维护房地产市场健康发展、实现“住有所居”、?#27426;细?#21892;居民住房条件的目标。

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