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房屋出命案成“凶宅” 房主告租客索50万贬值费
信息来源:北京青年报 文/杨琳记者  发布时间:2016-6-14

    今年4月,通州区某小区发生凶杀案,一名保姆在房屋内将一位老人杀死,保姆随后自杀。近日房主将被杀老人的儿子李某诉至法?#28023;?#25151;主称,该房产系出租给李某使用,李某称其与父亲共同居住,但实际上是其父和保姆一起居住。由于这起凶杀案,房屋成为“凶宅?#20445;?#24066;价贬值严重,房主要求李某赔偿房屋贬值费50万元。

    近些年来,购买“凶宅”要求撤销合同以及索要房屋贬值费的案件时有发生。北京盈科律师事务所的康凯律师称,如果租住人的主观过错造成房屋成为“凶宅?#20445;?#25151;主有权向租住人索赔,如果租住人无主观过错,其承担的房屋贬?#26723;?#36131;任不大。

  房主诉租客索赔房屋贬值费

  房主季某和贾某诉称,二人系夫妻关系,在通州区共同拥有一套房产。2015年7月14日,贾某代表二人与李某签订了一份租赁合同,约定将该房屋出租给李某居住使用,租期自2015年7月20日至2016年7月19日。签订租赁合同时,李某表示租赁该房屋用于其本人和其父亲二人共同居住,因其父亲年事已高?#30097;?#27963;不能自理,为了方便?#23637;?#32769;人特意租赁一层的房屋。夫妻俩受李某孝心所感,主动将该房屋租金下调至附近出租房屋的最低价,即每月2200元。

  2016年4月7日,季某突然?#25317;?#35813;房屋物业管理公司电话,告知该房屋内发生了命案,屋内死了两个人,警方已经到场并封锁了现场。季某立即与李某联系询问情况,才得知该房屋并不是李某本人和其父亲共同生活,而是其父?#23376;?#20445;姆一起生活,屋内死亡的两人正是保姆和其父亲。后?#20540;?#30693;其父?#36164;?#34987;保姆所杀,事后保姆又在该房屋内自杀身亡。

  房屋被封锁一个月之久,成了当地众所周知的“凶宅”。之后他们又一起到附近的中介公司询问,得知该房屋二三年内根本不可能租出去或者卖出去,即便是出卖该房屋,也要比市场价?#26723;?#30334;分之三十左右,约50万到60万元。双方就赔偿事宜协商未果,于是夫妻俩起诉至法?#28023;?#35201;求李某赔偿其房屋贬值费50万元。

  近年“凶宅?#26412;?#32439;案件频现

  近年来,涉及“凶宅”的案件屡见不鲜,其中一种案件为购买“凶宅”要求退房。2014年,张女士为儿子购买了位于芍药居的一套房产,作为儿子的婚房。后张女?#24247;?#30693;,该房屋曾经起火,一名?#20982;?#22240;此死在屋内。张女士随后起诉原房主,要求撤销房屋买卖合同。法院一审认为,房屋内发生非正常死亡事件,影响到购房者的心理感受。原房主在出售房屋时,附有信息披露义务,但未披露房屋内发生非正常死亡事件,构成欺诈。故判决撤销双方签订的房屋买卖合同。

  此外,“凶宅”房主要求租住者承担房屋贬值责任的案件也经常出现。2015年5月,田某将其位于通州区台湖镇某小区的一套房出租给张某,此后,张某父亲一直居住在该房屋内。2015年9月,张某之父从该房屋窗台坠楼身亡。后田某将租客张某起诉到法院索赔12万元,田某认为张某?#20982;?#25151;屋后,擅自将房屋转借其精神异常的父亲居住使用,后其父翻越窗台跳楼自杀,致使该房屋成为“凶宅?#20445;?#24352;某应对该房屋的贬值损失承担赔偿责任。

  律师观点

  租住者责?#38382;?#20854;主观过错程度

  “如果在屋内非正常死亡就算是‘凶宅’了。?#21271;?#20140;盈科律师事务所的康凯律师表示,诸如触电、火灾,或者自杀、他杀等?#36158;?#30340;死亡均为非正常死亡。如果房屋交易前,原房主隐瞒“凶宅”事实,那么购房者可以要求撤销合同,但是如果房屋内发生的是正常死亡,那么合同可能不会被撤销。

  康律师表示,房屋内发生的不同种类?#22982;?#27491;常死亡,租房人承担的责?#25105;?#19981;一致。如果房屋成为“凶宅”系租房人的主观过错?#36158;攏?#35832;如租房人在房屋内自杀、租房人在房屋内杀死他人,那么租房人要承担房屋贬?#26723;?#36131;任。但如果“凶宅”成因与租房人没有直接因果关系,比如租住者被他人杀害,便属于租住者无法预见,或者不能避免的情况,这种租住者承担的责任相对要少。此外,如果租住者隐瞒了房屋实?#39318;?#20303;情况,也将承担部分责任。

  康律师?#25285;?#36824;有一些特殊情况,比如租住者从房屋内跳楼自杀,但其死亡地点是在屋外,而非死在屋内。“这种房子是否属于凶宅要判断人们的主观心理状态和习惯?#20445;?#24247;律师认为,跳楼者家属承担的房屋贬值责?#25105;?#23569;一些,毕竟房屋内没有出现血腥场面,对人的直观冲击不大。

  对于“凶宅”房主应该找何人起诉的问题,康律师表示,租住者有主观过错的情况,房主可以起诉租住者,如果租住者被他人杀害的情况,房主既可以起诉租住者或其?#36164;簦?#20063;可以起诉?#36164;鄭?#22914;果?#36164;?#27515;亡,可以起诉?#36164;值?#36130;产?#22363;?#32773;。但是往往?#36164;值募坛?#20154;需要?#33539;?#25165;能起诉,不如起诉与房主签订合同的租住者或亲戚方便。

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